Malgré de bons résultats en 2019, les constructeurs et aménageurs de LCA-FFB devront faire face à de sérieuses menaces pesant sur leurs marchés cette année, dont la RE 2020.Mobilisés, ils disent l’être plus que jamais à travers leurs commissions et groupes de travail sur le territoire. L’ambition des adhérents LCA est claire : ils veulent devenir les acteurs de l’acte II de la politique du Logement. Un appel sans équivoque vis à vis des instances gouvernementales et ce, malgré des résultats encourageants en 2019.
Avec 125 600 ventes de maisons individuelles dans le secteur diffus, le marché s’est en effet redressé de 5 % en 2019. C’est certes moins bien que les performances de 2016 et 2017 (134 000 ventes) mais, bonne nouvelle, la part de marché des constructeurs de maisons individuelles dans le diffus continue de progresser pour atteindre 65 %. La production de maisons individuelles devrait se stabiliser en 2020 à 125 000 unités, selon LCA-FFB
Les conditions bancaires exceptionnelles ont d’ailleurs permis de soutenir ce marché en 2019, souligne le président de LCA, Grégory Monod. Des taux d’intérêt en baisse régulière (1,13 % en moyenne sur le 4e trimestre 2019) et la diminution des exigences des banques en matière de taux d’apport personnel (14 % contre 25 % en 2008) ont aidé le secteur. Rappelons qu'il a été confronté au rabotage régulier du PTZ et à la suppression de l’APL accession (au 1er janvier 2018)
De son côté, le segment de l’individuel groupé (seulement 5 % des ventes de la promotion immobilière), poursuit son repli : -8,9 % en 2019 après – 9,7 en 2018. Une situation qui ne devrait pas s’améliorer en raison de la chute des mises en vente en 2019 (moins 27,8 %).
Enfin, les réservations des logements collectifs progressent de 0,7 % en, 2019 après un recul de -0,3% en 2018 alors que les mises en ventes se sont repliées de 12,1 %. La demande demeure soutenue, souligne LCA et le stock continue de se contracter (94 413 appartements à vendre fin décembre 2019 contre 106 033 en moyenne en 2018).
Le prix moyen d’une maison en secteur diffus, hors foncier ressort à 177 000 euros pour une surface moyenne de 123 m2 en 2019 (contre 141 000 euros et 124 m2 en 2010). ©F. Leroy
La menace du ZAN ou Zéro artificialisation nette
Derrière ces chiffres, alors que les besoins en logements demeurent importants en France, LCA-FFB pointe du doigt plusieurs menaces sérieuses. La première que tout constructeur, aménageur ou professionnel de l’immobilier redoute, concerne l’enjeu de sobriété foncière.
Il ne faut pas céder au totem du « zéro artificialisation nette » (ZAN), selon le syndicat LCA qui dénonce une vision très idéologique du sujet. Rappelons que l’objectif ZAN défendu par le gouvernement doit permettre de protéger les sols, ce qui suppose de lutter contre l’étalement urbain et les constructions diffuses.
Pour LCA, il faut engager un débat apaisé, faute de quoi, « on risque d’aboutir à un objectif contraignant au niveau national ». Or, le débat doit demeurer local et impliquer les acteurs de terrain pour tenir compte des spécificités et des besoins des territoires, selon LCA.
« Il faut par ailleurs définir clairement la notion d’artificialisation des sols car l’ensemble d’un terrain n’est pas artificialisé quand on construit un bâtiment, explique Grégory Monod. En effet, selon le président de LCA, l’ensemble du terrain n’est pas imperméable et la biodiversité n’est pas systématiquement détruite. L’existence d’espaces verts autour des immeubles ou de jardins pour les maisons, en témoignent, reprend-il.
La présence de jardins autour de la plupart des maisons individuelles amènera à revoir et à définir précisémment la notion d’artificialisation des sols ©F. Leroy
Lever les peurs de la densification
La lutte contre l’artificialisation nette va de pair avec une densification accrue qui suscite de nombreux blocages juridiques et psychologiques chez les habitants et les élus locaux, souligne LCA (avec des PLU - plans local d’urbanisme- nettement plus restrictifs).
Consciente de ces blocages, le syndicat défend une approche pragmatique. « Nous pensons que l’avenir, c’est l’habitat collectif. Il faut apporter d’autres réponses avec toutes formes d’habitat, en concertation avec les élus locaux et les habitants. Et notamment favoriser dans les documents d’urbanisme des formes urbaines et architecturales compactes » souligne LCA.
Concrètement, le syndicat préconise de rendre automatiques les possibilités de majorité des droits à bâtir, dans les communes couvertes par un PLU. Mais aussi d’instaurer des densités minimales dans les PLU des zones tendues ou encore de supprimer les possibilités de surfaces d’emprise au sol maximales.
Attention à la réglementation RE 2020
Le 3e enjeu qui pourrait constituer une menace pour la profession de constructeur concerne la prochaine Réglementation environnementale 2020 (dont on attend la dernière mouture avant l’été). Pour LCA, cette future réglementation qui sera applicable en janvier 2021, doit être ambitieuse mais soutenable, notamment dans sa dimension « carbone » aujourd’hui difficile à maîtriser. En clair, la RE 2020 doit viser un optimum technico économique afin que les logements demeurent abordables.
La précédente Réglementation thermique (RT 2012) a ainsi déjà contribué à surenchérir de 9 à 11 % les coûts de construction des logements, insistent les responsables LCA. Ils rappellent que la RT 2012 avait été soutenu par des dispositifs fiscaux incitatifs, dans le logement collectif, permettant d’absorber certains surcoûts.
Il n’est en effet pas question pour LCA que la prochaine RE 2020 impacte aussi lourdement les coûts, excluant de fait les populations les plus modestes du marché. « Faute de quoi, nous ne construirons que des produits d’élite » reprend Grégory Monod
« La dimension carbone est un enjeu majeur, admet Grégory Monod, mais il vaut mieux instaurer des phases de transition plutôt que de vouloir tout faire en même temps, avec le bâtiment à énergie positive et la réduction carbone (E+ C-).
Les constructeurs-aménageurs veulent en effet avoir le temps de mettre au point les processus, choisir les produits de construction conformes (De nombreux industriels n’ont pas encore publié leurs FDES*), et former leurs équipes en interne. Et ils réclament une étude d’impact précise sur les filières, les équipements, les matériaux et les vecteurs énergétiques.
Pour Grégory Monod, président de LCA-FFB (à gauche, et à côté de Christophe Boucaud, délégué général de LCA FFB), il faut limiter les objectifs d’amélioration des performances énergétiques qui sont parmi les plus exigeantes en Europe, afin de limiter le risque de renchérir le coût marginal du kW économisé.
Crédit immobilier : un accès limité pour les plus modestes
La quatrième menace susceptible d’impacter les constructeurs est liée à l’accès au crédit immobilier des ménages. Les banques devraient revoir leur politique d’octroi des prêts à la baisse, suite aux recommandations du Haut conseil de sécurité financière (HCSF).
Selon ces recommandations, la durée d’emprunt ne pourra pas excéder 25 ans maximum et 33 % d’endettement. Cela pourrait aboutir à exclure 100 000 foyers du crédit immobilier, selon plusieurs études citées par LCA.
« Notre secteur connaît une défaillance en crédit immobilier inférieure à 0,1 % et il n’y a pas de signe de fragilité aujourd’hui, donc le risque n’existe pas » fait valoir Grégory Monod qui espère bien convaincre les établissements bancaires, notamment les réseaux, à assouplir leurs conditions.
Construire un zonage pragmatique
Enfin, dans le dossier des aides au logement avec le PTZ (prêt à taux zéro), le syndicat défend aujourd’hui un zonage pragmatique défini en concertation avec les élus locaux dans le cadre d’une nouvelle phase de décentralisation. Il faut savoir que les zones B2 et C, qui ont bénéficié du maintien du PTZ dans le cadre de la loi de finances 2020, représentent 93 % du territoire.
Alors que le ministre du Logement veut rouvrir le dossier du zonage après les élections municipales, LCA-FFB souhaite que les collectivités déterminent leur zonage et les niveaux d’aide associées, en fonction de leurs besoins tant en construction qu’en rénovation.
Ce qui supposera également un contrôle a posteriori par les services de l’Etat de la bonne application des PLU…
*Fiches de déclaration environnementale et sanitaire
Source : batirama.com par Fabienne Leroy
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