Les coûts de revient augmentent
Mais la crise freine la hausse des prix de vente
Risque de réduction de l’attractivité pour le logement social
Dans une étude réalisée par la FNPI, les promoteurs estiment leur marge à 5% dans le logement social. Avec la nouvelle taxation des matériaux de construction, cette marge est fortement impactée
La loi de Finances 2013 apporte un nouveau coup dur à l’immobilier. Après une année 2012 sous le signe de la crise, en particulier pour le moyen et le haut standing, les opérateurs ne risquent pas de renouer avec la croissance d’ici peu. La taxe sur le sable et sur le rond à béton a eu une incidence directe sur les promoteurs immobiliers. L’augmentation des prix des matériaux de construction se fait déjà sentir sur le coût de revient du mètre carré. «Les taxes ont déjà été répercutées sur les matériaux de construction avec des hausses parfois supérieures à l’augmentation prévue dans la loi de Finances 2013», explique Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Depuis janvier 2013, le fer à béton subit une taxe de 100 DH la tonne. La taxe qui touche le plus le coût de revient de l’immobilier est celle du sable. La loi de Finances 2013 l’a fixée à 50 DH pour le m3 de sable des dunes, des cours d’eau et de dragage et à 20 DH le m3 pour celui provenant des carrières de concassage. Le début de cette année coïncide également avec l’application quasi totale de la taxe sur le ciment prévue dans la loi de Finances 2012. La taxe de 120 DH la tonne a été appliquée de façon progressive sur le prix de vente depuis mai dernier. La dernière hausse a eu lieu en novembre et une autre est à prévoir dans les mois à venir (voir L’ Economiste du 15 janvier). Pour l’instant, les promoteurs immobiliers n’ont pas encore tranché sur le mode de répercussion de la taxe. Dans un récent communiqué, la FNPI avait annoncé qu’«à cause de l’augmentation des prix des intrants, le haut et le moyen standing subiraient une hausse des prix de vente. Ce qui serait automatiquement répercuté sur le consommateur final». Crise oblige, la fédération modère un peu sa position. «Dans une conjoncture aussi tendue, il est difficile de répercuter cette hausse sur le prix de vente. En clair, la marge des promoteurs va être considérablement réduite», annonce Iben Mansour. Toutefois, certains promoteurs dans le haut standing sont tentés d’augmenter leur prix dans les mois à venir, en particulier à Casablanca et Rabat. Deux villes qui ne connaissent pas de fléchissement de la demande. La sur-taxation des matériaux impactent également les produits conventionnés, à savoir les produits à faible valeur immobilière (140.000 DH) et le logement social (250.000 DH). «Année après année, la taxation des matériaux de construction augmentent alors que le prix du logement social est fixé jusqu’à 2020. Si les opérateurs voient que leurs marges s’érodent de plus en plus, le 250.000 sera moins attractif», souligne le président. Depuis quelques années, l’essentiel de la croissance du secteur est tiré par le logement social. Durant le premier semestre de l’année 2012, le nombre d’unités produites s’élève à 66.195 dont 48.286 unités d’habitat social, contre 67.072 unités produites sur la même période en 2011, soit une baisse globale de 1,3%. La tutelle n’a pas encore communiqué sur les statistiques du deuxième semestre, mais les estimations laissent croire que la baisse annuelle est plus importante. «Au lieu de donner des avantages aux promoteurs pour encourager le moyen standing, nous avons eu droit à plus de taxes pour les matériaux de construction. Ces mesures pénalisent le coût du logement social dans un contexte où nous commençons à ressentir une décélération des ventes», regrette Karim Belmaachi, DG du groupe Alliances. Si les grands groupes disposent d’une taille critique qui leur permet d’absorber les différentes hausses, les petits promoteurs commencent à connaître des difficultés. Concrètement, cela pourrait se traduire par un désengagement de certains professionnels du logement social.
Blocus sur les transactions foncières
Les effets du passage de 20 à 30% pour la taxe sur la plus-value foncière se fait déjà sentir sur le marché. «Depuis le début de l’année, il y a un véritable blocage sur les transactions foncières», annonce Youssef Iben Mansour. En pratique, cette taxe est appliquée à la quasi-totalité du prix de vente puisque la valeur d’acquisition est généralement très faible. «Cette mesure va accentuer davantage la crise que traverse le secteur», tient à préciser Iben Mansour. Pour Me Ahmed-Amine Touhami Ouazzani, président de la Chambre nationale du notariat, la réduction des transactions foncières s’est fait sentir bien avant l’application de la hausse de la TPI. «Les véritables effets de la nouvelle taxation ne seront totalement visibles que d’ici 6 mois», estime Ouazzani.
Source L'Economiste par Ilham BOUMNADE
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